Госдума окончательно приняла закон, в очередной раз пытающийся защитить дольщиков от риска навсегда остаться в статусе бомжей. Изменились требования к застройщикам многоквартирных домов, изменилась схема взаимодействия участников рынка долевого строительства.
Наиболее скептично настроенные граждане уверены, что речь вообще идет о ликвидации рынка долевого строительства. Как все это будет выглядеть на практике, сдвинутся ли с места, казалось бы, неразрешимые проблемы в отрасли, мы решили спросить тех, кто знает о долевом строительстве не понаслышке.
Николай Рузавин, министр строительства и модернизации ЖКК РБ:
— С целью защиты дольщиков принят закон о порядке формирования компенсационного фонда за счет средств застройщика. Средства этого фонда могут быть использованы на выплаты компенсации тем дольщикам, чей застройщик обанкротился, на завершение ввода жилого объекта и аккредитацию арбитражных управляющих. Закон распространяется на тех, кто заключит договор долевого участия после 1 января 2017 года. Что касается текущей ситуации, то на сегодня на территории Улан-Удэ 7 застройщиков приостановили строительство 8 многоквартирных домов общей площадью 58,9 тыс. кв. метров. Всего на строительство этих объектов были привлечены денежные средства по 1014 договорам долевого участия, включая 146 договоров с юридическими лицами и 868 — с физическими, притом, что некоторые физлица в этих списках имеют более одного договора. Из этого числа на основании личных заявлений Госстройжилнадзором на сегодня признаны обманутыми дольщиками 81 человек. К примеру, с проблемного объекта на Сахьяновой, 9, где было заключено 172 договора долевого строительства (16 — с юрлицами, 156 — с физлицами), только два дольщика подали заявление на включение в реестр обманутых дольщиков.
Ситуация по завершению строительства всех проблемных объектов находится на контроле главы и правительства Бурятии, где работает специальная комиссия. Так, в прошлом году был введен в эксплуатацию проблемный дом по ул. Комсомольская, 10, для чего объект был передан новому застройщику ООО «Бест-плюс». Весь 2017 год из-за разногласий между дольщиками в судебном порядке происходила передача новому застройщику многоквартирного дома по бульвару Карла Маркса, 18. На сегодня там возведены все 13 этажей дома, установлены оконные блоки, выполняются фасадные работы, степень готовности объекта составляет 70%. Срок ввода в эксплуатацию — до конца текущего года. Решаются вопросы и по другим объектам.
Роман Абрамский, председатель ЖСК на Сахьяновой, 9:
— Думаю, правительство Бурятии выбрало правильную тактику не доводить застройщиков до банкротства, а искать иные варианты решения вопросов. По нашему дому, например, и некоторым другим объектам была произведена замена застройщика, но опять же однозначно говорить о 100-процентном результате нельзя. Дом по Комсомольской удалось достроить потому, что там были активы на первом этаже. Решено было там построить поликлинику, для чего из республиканского бюджета вложили 35 млн рублей. Где-то есть другие активы — земля, квартиры, машиноместа, нежилые помещения, которые можно реализовать, а в нашем доме никаких активов не осталось. Хотя степень готовности его очень высокая, нюансов каждый раз возникает столько, что достроить только за счет средств самих дольщиков пока не получается. Тем не менее на сегодня нам удалось закрыть крышу, выполнить фасадные работы, установить сантехнику. Если первоначально речь шла о необходимости изыскать 42 млн, сейчас только 20 млн рублей. Это лифты (8,5 млн), плитка внутри дома (1 млн 700 тыс.), сантехника (1 млн рублей), пожарная сигнализация (1,5 млн рублей), мусоропровод (600 тыс. рублей), подключение к теплу (1,1 млн рублей) и некоторые другие работы.
Конечно, новый закон защитит дольщика, но как председатель ЖСК, который вынужден достраивать дом, скажу, что стоимость квадратного метра в этом случае поднимется. Наш рынок сегодня держится на 3-4 относительно нормально плавающих застройщиках, у которых при этом нет таких средств, чтобы за свой счет начать строить жилые дома. В некоторых странах, например, принята похожая система поэтапного финансирования долевого строительства, когда средства из фонда застройщик получает по мере готовности объекта. В этом случае никогда не получится так, как получилось у нас — все 154 квартиры проданы, а дом недостроен.
Виктор Абушеев, депутат Народного Хурала:
— В принципе новый закон о создании фонда, регулировании хода строительства правильный, но вопрос в том, как все это будет работать. Заниматься жилищным строительством было выгодно с 2008 по 2013 годы, а дальше рынок обвалился. В новом механизме для меня главное, как будут действовать банки, каким образом они будут кредитовать застройщика, потому что взять средства на работы больше негде. Сколько нужно взять? Себестоимость одноподъездного 9-этажного дома обойдется примерно в 100 млн рублей, притом, что прибыль с этого объекта столь небольшая, что крупным компаниям такая работа в принципе неинтересна. В Бурятии очень высокая себестоимость строительства, цены на материалы и все остальное постоянно растут. Сроки строительства чрезвычайно короткие, а непредвиденных затрат бывает очень много. Поэтому опять все будет зависеть от того, как правительство сумеет выстроить эту новую схему, какую поддержку получат застройщики.
Евгений Саттаров, председатель регионального отделения МЖК:
— Если послушать разъяснения, которые давал недавно по этому поводу министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень, то получается, что все будет зависеть от нового механизма банковского сопровождения застройщиков и условий этого сопровождения. Вряд ли сегодня застройщики понимают, что изменится в их жизни, это покажет практика, но совершенно точно можно сказать, что многие мелкие и средние компании не смогут соответствовать новым условиям. Что касается наших домов, то из 230 дольщиков, которые вложили свои средства по программе строительства молодежных жилищных комплексов (МЖК) в 2015-2016 годах, 200 на сегодня получили свое жилье, а 30 еще нет. Среди них есть и такие, кто платит ипотеку. Тем не менее все проблемные объекты стоят на контроле у правительства республики, совместно с участниками долевого строительства определяются меры по завершению объектов. Делается все возможное, поэтому есть надежда, что проблема решится.
