Фото Т. Никитиной
Правила игры на рынке коммунальных услуг вновь изменились. Российское правительство приняло постановление, четко прописывающее обязанности управляющей организации перед собственниками. В чем состоят эти обязанности, как они повлияют на жизнь обитателей многоэтажек, мы попросили рассказать замруководителя республиканской жилищной инспекции Ирину Ахандаеву.
— Ирина Алексеевна, прошлый год выдался богатым на всякого рода изменения, традиционно встреченные коммунальщиками в штыки. К примеру, когда законодатель перенес обязанность по оплате сверхнормативного ОДН с собственников на управляющие организации, последние в один голос закричали, что завтра же обанкротятся. Кто из «управляшек» обанкротился?
— Никто. Все управляющие компании Бурятии продолжают работать, как и работали раньше, ежедневно выполняя установленные лицензией требования по обслуживанию жилищного фонда. На самом деле смысл всех возмущений сводился к тому, что когда меняются условия, самому надо тоже меняться, что-то придумывать, искать выход из ситуации, а это непросто. Судя по тому, что все «управляшки» платят сверхнормативный ОДН и все «на плаву», они нашли выход.
— Три года назад на рынке коммунальных услуг с теми же целями ввели лицензирование управляющих организаций. Много говорилось, что вот теперь-то они начнут работать по-новому, потому что иначе их лишат лицензии. Насколько известно, за все это время лицензии никого не лишили. Вы согласны, что «Эталон-С», «Паритет-Плюс», «Столица» и другие как работали спустя рукава, так и работают?
— С 1 мая 2015 года для управляющих компаний действительно была введена процедура лицензирования, установлены лицензионные требования, прошли проверки. Тогда мэрия Улан-Удэ даже выступила в защиту компаний, мотивируя тем, что мы в период отопительного сезона оставим жилмассив без обслуживания. Тем не менее 38 прежде работавшим управляющим компаниям (треть от общего количества) было отказано в лицензировании. После 2015 года аннулировать ни одной лицензии не удалось. Почему?
Во-первых, правом как выдавать, так и лишать лицензии обладает не жилинспекция, а специальная лицензионная комиссия, 2/3 которой — общественники. Но лицензионные требования до нынешнего года были таковы, что вот так просто взять и лишить кого-то лицензии было нельзя. К примеру, требовалось два административных наказания за неисполнение предписания в течение календарного года, причем необходимо было, чтобы такие предписания были выписаны для домов, составляющих не менее 15 процентов всего жилмассива, находящегося на обслуживании управляющей организации.
К примеру, у «Эталона-С» в управлении находится несколько сот домов, а к нам обращаются собственники 1-2 домов, соответственно и предписания мы можем выписать по 1-2 домам. Тем не менее в середине 2016 года у нас возникли обстоятельства, позволяющие лишить лицензии две управляющие организации, в том числе и «Паритет-Плюс», но собственники воспользовались правом вето. По закону если собственники не согласны с решением комиссии, они приносят протоколы собраний своих домов и тем запрещают лишать лицензии свою управляющую компанию. Такие протоколы с каждого дома принес, например, «Паритет-Плюс».
Возможно, будет аннулирована лицензия управляющей компании «Столица», которая привлечена к административной ответственности и материалы направлены в арбитражный суд. Сейчас в Жилищный кодекс внесены изменения, позволяющие упростить эти процедуры. Возможно, новой лицензионной комиссии, куда вошли председатель ассоциации ТСЖ Татьяна Дерябина, директор ГБУ РБ «Агентство развития жилищного строительства, коммунального комплекса и энергоэффективности Республики Бурятия» Раиса Санжицыренова и другие, в этом плане удастся сделать больше. Новые требования к работе управляющих организаций стали более четкими и понятными.
— Какие это требования?
— К примеру, теперь если управляющая компания более полугода не имеет домов или не подает сведения о своих домах в реестр лицензированных компаний, ее лицензия аннулируется. То же самое может последовать, если выяснится, что на рынке работают две компании, названия которых тождественны или схожи до степени смешения (так называемые клоны). Кроме того, если раньше два административных нарушения, на основании которых можно было отозвать лицензию, должны были произойти в течение календарного года (то есть с 1 января по 31 декабря), то теперь в течение любых 12 месяцев, и это очень важное изменение. Теперь если управляющая компания препятствует проведению надзорных мероприятий (не открывает дверь, не предоставляет документы и так далее), инспектор вправе оформить акт. Если оформляются акты о воспрепятствовании проведению проверки, составляются протоколы, материалы направляются в суд, где нарушителя ждут высокие штрафы и риск потерять лицензию при троекратном таком нарушении.
В прошлом году мы зафиксировали в два раза меньше нарушений, допущенных управляющими компаниями в части несоблюдения правил эксплуатации жилищного фонда (грязные подъезды, подвалы, неготовность дома к отопительному сезону), и мы связываем этот результат именно с лицензированием. С другой стороны, в два раза возросло число нарушений, связанных с выявлением неверных начислений платежей. К примеру, только по ТГК сумма платежей, подлежащих возврату собственникам в результате проверок, составила 12 млн рублей. Такие проверки с 2017 года по Улан-Удэ проводит муниципальная жилищная инспекция города.
— Что еще должны знать собственники о своих «управляшках»?
— Что с этого года все подлинники протоколов общих собраний домов должны сдаваться на хранение нам, более того, выставляться в государственной информационной системе ЖКХ, где собственники через личный кабинет на портале gosuslugi.ru могут с ними ознакомиться.
Теперь управляющие организации обязаны вести реестры собственников в МКД, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений. Этот реестр должен передаваться собственнику помещений в МКД, который инициирует проведение собрания в течение пяти дней со дня письменного обращения. Согласие собственников на передачу персональных данных их реестра при созыве и организации собрания не требуется. Кроме того, постановление №311 установило новые стандарты управления многоквартирным домом, где прописано, как должна работать управляющая компания. Если раньше достаточно было просто составить акт, то теперь результаты осмотра обязательно должны фиксироваться в специальном журнале. Этот журнал осмотра приравнен к технической документации дома, а значит, должен храниться и передаваться вместе с другими документами. К примеру, результаты весеннего осмотра дома должны сопровождаться выводами — что необходимо сделать во время косметического или капитального ремонта. Любой вид работ, проводимый управляющей организацией, должен быть доведен до собственников вместе с указанием сметы и обоснованием стоимости работ.
Другими словами, требования к работе «управляшек» стали более детализированными, конкретными и понятными. К примеру, по новым требованиям аварийно-диспетчерская служба должна работать в круглосуточном режиме, а не только в рабочее время, как сейчас. Все телефонные переговоры должны записываться. Оператор службы должен ответить на звонок собственника в течение 5 минут, а если не может, то в течение 10 минут перезвонить. Сотрудники, выехавшие для исполнения заявки, должны быть одеты в форму с опознавательными знаками, иметь удостоверения, а также одноразовые бахилы. Часть этих правил начнет действовать с будущего года, но уже сегодня мы все должны готовиться к новым условиям работы, чтобы в январе 2019-го для кого-то это не стало неожиданностью.
